vrijdag 9 maart 2012

Efficient Market hypothesis, editie : huizenmarkt

Bijna iedereen heeft muren en een dak nodig, zodus is elk gezin op de huizenmarkt aktief, zij het als huurder of als huiseigenaar.
De huizenmarkt zou dus volgens de EMH  mega-efficient moeten zijn en tijdelijke inefficiënties zouden meteen uitgebuit worden zodat ze meteen ophouden te bestaan.
In de realiteit is dat een lachwekkende gedachte.
Volgens de EMH zouden er nooit onderprijsde woningen te vinden zijn.  Niet op de huurmarkt, en niet op de koopmarkt.
In realiteit worden voor quasi identieke woningen in dezelfde locaties ongelooflijk verschillende prijzen/huren gevraagd.  Elke dag van het jaar.
Men  kan als huurder, mits enige moeite, altijd wel  een woning vinden die perfekt aan de eisen voldoet, en relatief goedkoop is (ideaal geval = de netto huur <  cost of capital). 
En zolang men er blijft wonen en de verhouding huur/koopprijs is stabiel,  blijft het financieel voordeel bestaan.  
Als men dan nog een huisbaas heeft die aan money illusion lijdt en nalaat om de huur te indexeren, vergroot het financieel voordeel.
Een basis voor deze inefficientie is volgens mij dat het grootste deel van het cliënteel dogmatisch gelooft dat huisbezit altijd de beste investering is of de prijs nu relatief laag, hoog of exorbitant hoog is.

  Voor huur geldt het tegengestelde: het dogma beveelt dat elke cent huur altijd te veel is. 

Zij betalen dus automatisch eerder te veel als koper, zonder de alternatieve woonvormen zelfs maar te overwegen. 
Hun bankier raadt hen ook zelden aan om te blijven huren.  Eigenbelang is ook een bankier niet vreemd.
En gezien niemand gelooft dat er huurwoningen te vinden zijn voor minder dan de kapitaalkost - laat staan dat ze ernaar op zoek gaan- blijft deze inefficiëntie bestaan.