maandag 3 december 2012

pennies & pounds

Een eigen huis. kennelijk dromen we er allemaal van (ik niet).
  
Helaas, als iedereen hetzelfde wil, de banken steeds gewilliger worden en de staat deze zoektocht naar the greater fool actief ondersteunt, krijg je waanzinnig hoge prijzen.
Zonder dat er enige welvaart gecreëerd wordt.  De Vlamingen samen verruilen hun stenen & grond onderling voor steeds hogere bedragen, en voelen zich elk jaar een stukje rijker. 
 Nu ja, als ze hun schulden, hun gederfde intresten en de opportuniteitskosten niet meerekenen, en niet inzien dat de gerealiseerde winst voor de verkoper, het verlies voor de koper is.

De Zwitsers huren vooral en zijn rijk. Duitsers, minder extreem maar vergelijkbaar (*). 
 Tja, er is niet noodzakelijk een oorzakelijk verband, doch de hypothese dat de eigen vier muren de beste investering zouden zijn, wankelt toch als je naar de vermogens in CH en DE kijkt.

Ik lees her en der dat Belgische banken ook vrijelijk 100% leningen verschaften, met looptijden tot 30 jaar, en dat aan een vaste rentevoet van minder dan 4%.
Op het eerste zicht erg leuk voor de sukkelaars zonder spaargeld, maar: 
1) dergelijke banken wil ik zeker niet in mijn portfolio.
2) dergelijke praktijken zorgen ervoor dat de prijzen door het plafond schieten en de arme sukkelaar dat gemiddeld altijd zal blijven omdat hij veel te duur moet instappen.
Ook al heeft hij dan een eigen hut na 30 jaar bankslavernij.
Enfin, de helft toch, de andere helft is gescheiden en heeft de hut moeten verkopen of 1 partner moeten uitkopen.

Het is dan ook verbazingwekkend hoe mensen die erg met centen begaan zijn, zich dood sparen om  kapitaal op te bouwen (en zelfs op zoek gaan naar het oxymoron genaamd "meer renderende spaarrekening") om dan wat later in een bubble met volle goesting te vergooien, zonder oog voor enige return on investment.
Penny Wise, Pound Foolish.
Wat me elke dag een beetje meer verbaast, is het totaal gebrek aan financiële kennis bij zeer hoog opgeleide, wiskundige mensen uit m'n vriendenkring.  
- Compound interest bijvoorbeeld:  onbekend. Ondanks Einstein, die toch erg zijn best deed om het te promoten.
- Dat de maandelijkse terugbetaling van hun lening een deel aflossing is en een deel interest, wordt misschien nog wel ingezien, maar niet de idee dat huur = intrest + onderhoudskost  maar dat je over het deel aflossing kan beschikken (en dus in iets kan investeren).   
  Dat daarnaast kapitaal opgebouwd kan worden, waarop compound interest werkt, uiteraard onbekend. 
Over opportunity kost, hoefde ik niet eens te beginnen, maar dat kan ook aan de vergevorderde bak trappist gelegen hebben.  
- dat verhuren in Vlaanderen waanzinnig interessant kan zijn, wegens de belasting-behandeling, en als je het huis al lang geleden aangeschaft hebt (=aan een fractie van de huidige prijs).
 Taleb(& anderen) noemt zoiets domain dependence:  erg goed rekenen in het vakgebied, maar nauwelijks daarbuiten, lijkt men die kennis te vergeten.
Maar meer over Taleb's jongste boek, in een volgende post.


(*) Update: volgens een of andere studie (op basis van enquêtes) zouden de "mediane" Duitser helemaal geen vermogen gerapporteerd hebben, zelfs het minste van Europa.  Dit lijkt me prima facie lachwekkend, maar zolang de hypothese niet ontkracht is, is het vermeldenswaard.
Ad absurdum: een volgende studie wijst dan op de nijpende hongersnood in Zurich en omgeving.