vrijdag 6 december 2013

over de top


Wat betreft top vd  huizenmarkt, zat ik er wellicht al een paar jaar naast. 

The economist heeft namelijk  een geweldige interactieve grafiek.

Als je enkel naar de Belgische grafiek kijkt, en je selecteert "prices in real terms" (wat toch de relevante is als je niet aan money illusion lijdt), dan zie je dat de huisprijzen in België hun piek bereikten eind 2010, begin 2011.   Sindsdien is de markt een klein beetje gezakt. 

En al sinds Q3 2007 is het rendement belabberd: cumulatief in real terms <4%, dus veel minder dan 1% per jaar .  
Dus een gemiddeld iemand die in Q3 2007 een hutje kocht, plus pakweg 7%  transactiekost (beschrijf, notaris, enz) ,zat tot minstens eind vorig jaar met een negatief reëel rendement op z'n (grotendeels geleend) kapitaal. 


Tot 2007 kon het allemaal niet rap genoeg stijgen, woonbonus en banken die in the great moderation geloofden en almeer meer geld almaar makkelijker uitleenden.  Daar steeg de reële kost quasi exponentieel.

But the party is over,  de grafiek toont een trendbreuk, en sindsdien gaat het "sideways".


Op de Belgische grafiek zie je ook mooi de vorige piek: Q1 1980.  

Vijf jaar later ( Q2 1985) stond je in reële termen te blinken met een cumulatief reëel rendement van pakweg -37.5%.  
Voor degene die rond piekjaar 1980 kocht, duurde het zeventien jaar (Q4 1996) vooraleer ie z'n kapitaal in reële termen terugzag.  Dus 17 jaar met een effectief nulrendement.  Maar dit is lang geleden, en dus volledig vergeten door de huidige generatie kopers.

Het maakte niet uit welk alternatief je in 1980 koos, spaarboek, kasbon of aandelen,   je zou veel meer rendement gehaald hebben dan met je huisje. Hands down.

Echter vandaag staan ook vele alternatieven op een hoogtepunt.

Mogelijk is wachten en cash bijhouden de beste keuze, gezien de historisch lage opportunity cost (wegens de lage inflatie, ca.1 %,). 


********************************************************************************************

Misschien is bovenstaande een wreed oneerlijke en eenzijdige voorstelling van achteraf geselecteerde gegevens, selection bias on steroids. 
Je kan wellicht nog veel mooiere en pijnlijkere grafiekjes tonen van de aandelenmarkten,  als je begint te tellen in 1999, of 2007.  Daar zitten ook periodes in met negatieve reële rendementen (en veel negatiever dan -37%).

Echter,  in alle andere beleggingen kan je je instap spreiden.  Zelfs al begin je op de piek, alles wat je de volgende 10-20 jaar bijkocht en alle geherinvesteerde dividend/intrest haalt de gemiddelde kost omlaag.

Plus,  je kan herbalanceren als je ziet dat het ene sterk gestegen is (bonds in 2007-09) en het andere (stocks 08/09) sterk gedaald.  
Je kan je zelfs indekken tegen dalingen, al heeft dit ook z'n kost.   

Dat zijn voordelen die je niet hebt met een huis.    Het enige "voordeel" is dat je erg grote leningen krijgt, en indien alles goed gaat, je een enorme return on equity zal zien. 

Als je de economist grafiek voor NL bekijkt sinds 2008, leer je dat deze enorme ROE ook enorm negatief kan zijn. 


Elk voordeel heb z'n nadeel.

*********************************************************************************************
 

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen