dinsdag 10 juni 2014

wat baten kar en paard...


Lang geleden dat ik het label 'immo' nog eens mocht gebruiken.  Bij deze.


Aan de basics is er niks veranderd, aan de sofismes dienaangaande evenmin.


Volgens mij moet de opportunity cost de basis blijven voor elke belegging, en in feite voor elke besteding van schaarse monetaire middelen.

Dit vereist dat je een intellectueel eerlijke schatting doorvoert van die opportunity cost. Je moet de opbrengst nemen van een alternatieve investering.
 
En daar wordt altijd over gestruikeld...


In zeer veel gevallen, rekent men de aanschaf schoon door het eigen kapitaal als "gratis" te beschouwen = alsof die inbreng  nulkommanul opbrengst zou hebben als je het niet investeert in gebakken klei en gemalen kalksteen.  

Zo kom je steevast uit op personal finance genieën die beweren dat ze evenveel betalen aan hun lening dan ze voor huur zouden moeten leggen voor hetzelfde pand. 
 De pakweg 100K eigen inbreng  die nu niet meer op op de bankrekening  staat,  had immers geen "kost", en de gederfde kapitaalinkomsten ??? die bestaan niet,...

Ze kijken enkel naar "what is seen",  en vergeten "what is unseen", ... opportunity loss.


Nu, zoals ik eerder op een bierkaartje berekende,  voor elke 100K eigen inbreng,  ontvang ik jaarlijks ca. 2900 netto dividend,  en meer dan 2 x zoveel aan "retained earnings", samen >9000euro. (*) 



Zelfs al versmossen de diverse CEO's de helft van die retained earnings en/of zakken de bedrijfswinsten in de toekomst dan blijft er nog ca. 6000euro/jaar over aan "kapitaalinkomsten" (=>margin of safety 33%). 
 
Zelfs de S&P500 noteert aan dergelijke waardering (p/e 16 of zo)  , dus zo ver van de pot gerukt lijkt me die multiple niet.  Historisch ligt die multiple zelfs iets lager,  en dus de yield hoger.
     

Met andere woorden, per 100K eigen inbreng, levert mij dit kapitaal elders  500euro/maand. 



Dat impliceert dat wanneer je 100K eigen inbreng hebt,  en je 550euro huur betaalt, dat je eigenlijk netto  maar 50euro huur betaalt per maand.
Vrij rap overstijgen de kapitaalinkomsten de huur, want de eerste zijn compounding (en elke gespaarde cent komt er nog bij) , en de tweede maximaal geindexeerd. 
Tenzij de kapitaalaangroei de inflatie niet kan bijhouden, uiteraard.  

 Zouden ze nog steeds evenveel betalen aan hun lening als aan huur, wanneer ze 500euro/maand  verlies per 100K  eigen inbreng zouden meetellen? 

 Ik maak me geen illusies, dat is allemaal te moeilijk voor de meeste vastgoed-geobsedeerden.



Vindt u het raar dat een bepaalde goeroe zijn gekochte woning in Omaha decennia lang als "Buffett's folly" beschreef, wegens de enorme opportunity cost?


Ergo, de opportunity cost van mijn eigen inbreng/vermogen,  is dus minstens 6% per jaar.


Om in de woonbehoefte te voldoen, zal ik pas overgaan tot kopen, als de jaarlijkse huur van het object de 6% ruim overstijgt.   Been there, done that.  It's called rentals now.

Voor m'n huidige woonst, betaal ik niet eens 2% vd kost, ( bruto, dus voor aftrek van m'n kapitaal inkomsten!).
 Doch volgens gazet experten is er zeker geen sprake van een vastgoed bubble in m'n omgeving.  Wie ben ik om dat tegen te spreken...



Trouwens, mijn insteek is dat het verwachte lange termijn rendement op een commodity als vastgoed, overeen komt met de geldende cost of capital - zoals bij elke commodity type business. 
In bananenrepublieken met een central bank rate van 12%, mag je zoiets verwachten, wat meer in lokale munt. 
 In  bananenrepubliek België met ca. 0%,  zou ik ook dit nulrendement als vuistregel nemen. Noem mij een optimist.

Al kunnen lokale overheden de markt zodanig verstoren met subsidies en belastingkortingen, dat het signaal totaal afgebogen wordt en je in een Truman's World terechtkomt.  Nederland bv.


****************************************************************************


Net als vele coupon-verslaafden, duiken er vaak vastgoedbeleggers op die de kar voor het paard spannen.   Ze willen netto 500euro coupon/huurinkomsten,  en dan maakt het hen geen fluit uit of ze daarvoor nu 100K  of 275K  moeten voor reserveren. 
Hun 275K eigen inbreng "brengt toch niks meer op" -  "en dan hebben hun kinderen er ook nog wat van". 


Oer-goeroe schreef :
"An investment operation is one which, upon thorough analysis, promises safety of principal and an adequate return. Operations not meeting these requirements are speculative.


Waarvan akte.


*****************************************************************************

(*)Gezien ik niet van plan ben om m'n PF ooit te liquideren -integendeel- laat ik de  papieren meerwaarde/minwaarden volledig buiten beschouwing.  Zij die het behaalde meerwaarde rendement van een of andere beurs vorig jaar  gaan vergelijken met vastgoedprijzen,  snappen al evenmin waar ze mee bezig zijn.
Common sense is nu eenmaal niet common, en coinflippers omgekeerd evenredig talrijk.

Een investering moet ex ante rationeel beter zijn dan het beste alternatief, niet ex post , met perfect hindsight. Da's de logica zelve.





2 opmerkingen:

  1. Vergelijk de aankoop van een woning met de aankoop van een aandeel. Alles wat instapklaar is is overgewaardeerd, dus moet je eens durven kijken naar de huizen met wat werk aan. Die kun je aan fair value kopen en snel meerwaarde creëren. Veel mensen zijn lui en betalen premium op instapklaar. Speel daarop in!

    BeantwoordenVerwijderen