donderdag 27 augustus 2015

onbeperkte poef


Als men naar een vastgoedmarkt kijkt, duiken er meteen vele verhaaltjes op.  Zeker als de prijzen opwaarts gaan.

Meestal focust men m.i. echter op de verkeerde parameter(s). 

"Schaarste" aan grond,  subsidies van de taxman, subsidies van mama/papa/oma/... ,  lage interestvoeten.



Mochten die hypotheses kloppen,  dan moeten de prijzen van vastgoed nogal crashen in een land met :
- genoeg grond (zo goed als elk stuk is bouwgrond)
- geen subsidies  
- straatarme ouders/grootouders
- stijgende reële variabele intrestvoeten van 15-20%   (nominaal variabel ca. 24% p.a.)


Gezien de vastgoedmarkt in zo'n land de afgelopen 30 jaar boomt en absoluut niet crasht, zijn de hypotheses simpelweg ontkracht.


Ik heb m'n eigen hypotheses. 
- het is niet de intrestvoet die van tel is, maar de bereidwilligheid van de banken om kredieten uit te keren...

Wat heb je aan  een geafficheerde intrestvoet van 2%  als haast niemand een lening krijgt? (zie NL/USA/ES in hun jongste crisis...)

Niks, maar je kan wel lekker gaan shoppen als men een 24% lening zonder probleem verstrekt aan eenieder die de moeite doet om een bankkantoor binnen te stappen...!

 (op een ander niveau is dat het grote businessmodel van Visa en Mastercard.)


Geldt natuurlijk evenzeer in the first world, de leningen die vandaag in Europa zo goed als gratis verstrekt worden  werden 10-20 jaar geleden bijna allemaal als  hopeloos sub-prime aanzien (en bijgevolg geweigerd: "kom eens terug als je 20-40% van het kapitaal gespaard hebt!") .

 Vandaag lopen onze zombiebanken te roeptoeteren hoeveel "winst" ze wel maken met hun (sub-sub-prime) financieringen en - nog erger: herfinancieringen. 

Uiteraard, als er subsidies bovenop komen, worden de kredieten nog makkelijker verstrekt. Logisch.

Ze weten toch dat ze gered gaan worden, indien niet door Supermario, dan door Angela.

 Bugs waiting for a windshield.


Bonus: de paar uitzonderingen die nog steeds niet kredietwaardig genoeg blijken, krijgen dan nog een zogenaamd "sociale" lening...


De tweede hypothese:  tulpenbollen manie. Na 30 jaar boom-boom-boom kan niemand zich nog herinneren dat vastgoed ook in prijs "boem" kan doen,  dus eenieder die wat geld in handen krijgt - no questions asked-  steekt het in grondstukken.


Voeg beide hypotheses samen en dan krijg je een straatarm land waar ongeveer alle debt en alle equity in niet-produktieve activa (residentieel vastgoed)  gealloceerd wordt,
doch helaas geen cent in produktieve assets (infrastructuur, fabrieken, etc). 

Maar de burocraten van de Wereldbank noemen het een groei-regio, dan zal het wel goed zijn.    



 

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen