woensdag 24 februari 2016

goed vast


Lang geleden dat het label "immo" nog eens van pas kwam.

En wel twee gigantisch verschillende aspecten ervan.


1.  ik kan geen immokantoor voorbijwandelen zonder efkes naar de topaanbiedingen te kijken.

Mijn oog viel op een stuk vastgoed dat +/- evenveel kost als m'n aandelen port (aan inkoopprijzen).   Volgens de advertentie was het pand goed verhuurd,  en brengt  pré-tax maximaal evenveel op als ....  het schamele dividend dat ik - netto -  ontvang,   ondanks het gegeven dat ik mijn port niet op dividend selecteer, integendeel.

Zodus een max. unleveraged pré-tax return <3%,  pré onderhoudskosten, en een huurwetgeving die rendements-verhogingen tegenwerkt, etc etc.  
Conclusie: For someone else's portfolio.

Enfin, gelukkig is er zeker geen huizenbubbel in mijn buurt sinds supermario met gratis geld strooit  :-)



2. Zesduizend kilometer zuidelijker zie ik wel een ongelooflijke lang aanhoudende huizenbubbel,  maar daar is nu overduidelijk geworden wat er gebeurt in een commodity market als vastgoed:   over-investerigen in hetzelfde type vastgoed,  mega foute allocatie van de schaarse geldelijke middelen:
alles  in "premium" appartementsblokken en "villa's",   maar momenteel een acuut gebrek aan huurders of inwoners die "premium" prijzen (in USD) wensen te betalen.  En de lokale middle class blijkt onbestaande.

De typische blabla over bevolkingsgroei en het onvermijdelijke "huizenprijzen zijn nog nooit gedaald" deden decennia lang hun werk. 

Oh ja,  paar miljard vaten olie waren er ook nog ontdekt, "iedereen rijk!"
 lap, nog een massa appartementsblokken erbij, naast degene die al leeg stonden. 


De invloed van China  in Afrika  laat zich op alle vlakken gelden!


De advertenties bevatten vroeger nog vraagprijzen,  maar na een jaar of twee zijn die prijzen met viltstift doorstreept en vervangen door "negotiable".   Tja.

Ik zag de oversupply een beetje aankomen (letterlijk, het ene leegstaand pand naast het andere in m'n blikveld)  en ben net op tijd gestopt met investeren in "premium" vastgoed - voor de lokale markt doen we wel voort als de opportuniteit zich voordoet. 

Op de premium markt is het wachten tot de met ongelooflijk dure schulden overladen ontwikkelaars en tycoons overkop gaan en de banken de kredietkraan dicht draaien.

Misschien vallen er dan wel koopjes te doen,  er kan m.i. makkelijk 70% van de prijzen sinds de top van de markt een jaar of 2 geleden
Vanaf dat niveau zouden dergelijke panden een aanvaardbare return afwerpen op de lokale markt (niet in USD).      

Maar dat zien we dan wel.  Mocht het anders uitdraaien, mij ook goed.


Een teken aan de wand waren trouwens de toeleveranciers (bouwmaterialen, ramen, deuren, ...).  Overal zitten ze met hun duimen te draaien  en voordat je de prijslijst in handen krijgt, zeggen ze al hoeveel percent korting je krijgt (ver in de double digits!).
 
Het was ooit anders. :)))


Anderzijds geeft het een ongemakkelijk gevoel, omdat heel veel kennissen en vrienden heel diep in de shit zouden raken  when the chickens come home to roost.  Bijna iedereen heeft zwaar ingezet, ook met geleend geld, op snel stijgende vastgoedprijzen.




Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen